OS MOMENTOS MAIS IMPORTANTES DO PROCESSO PARQUE MAYER/ENTRECAMPOS
Proposta 269/94 – aprova o protocolo entre a CML e os proprietários do Parque Mayer no qual se encontram estabelecidas as regras às quais se submeterá a operação de renovação da área do Parque Mayer. Estabelece que o programa e respectiva área de construção serão os que forem ratificados no Plano de Urbanização da Avenida da Liberdade, sendo a proposta da Câmara para este Plano a seguinte:
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1. Área vendável (ponto 9 – claúsula 1ª) Hotelaria – 8000 m2
36.000 m2 |
2. Equipamento Cultural Capitólio – 3300 m2
6.300 m2 |
(dentro desta área vendável os proprietários deveriam reservar uma área de 1.200 m2 para ateliers de artistas gráficos e pequenas oficinas artesanais; caso essa área não se verifique rentável do ponto de vista comercial, a CML poderia negociar com os proprietários contrapartidas para esse fim. (cláusula 6ª))
3. Área total de pavimento – 42.300 m2
4. Área total do terreno – 17.800 m2
De acordo com o protocolo, toda a obra seria concretizada exclusivamente pela iniciativa privada, ou seja, a construção dos equipamentos culturais seria a contrapartida dos proprietários pelos direitos de construção da área vendável.
Proposta 638/2002 – Aprova o pedido de informação prévia para o Parque Mayer apresentado pela Bragaparques, no que respeita aos parâmetros urbanísticos contemplados na informação dos serviços nº 3198/DMPGU/DPE/2001, de 15 de Novembro de 2002 (informação anexa à proposta), tendo ainda em atenção os condicionantes estabelecidos pelo IPPAR (ofício do IPPAR anexo à proposta). Foi aprovada com os votos contra do PCP e do PS em 19/11/2002.
- A. Os parâmetros urbanísticos constantes na informação dos serviços previam uma área de pavimento máxima de 46.500 m2. Relativamente a um estacionamento na Av. da Liberdade os serviços não se pronunciaram, pois a área em causa extravasava o “prédio objecto do presente pedido”. Quanto ao estacionamento no Parque Mayer, a informação estabeleceu que deveria estar enquadrado no disposto no cap. III do Regulamento do PDM.
O pedido da Bragaparques foi o seguinte:
Programa Área Bruta de Pavimento Novo Teatro (lotação 450 lugares) 1.405 m2 2 a 4 teatros estúdios (lotação 90 lugares 1.100 m2 Capitólio Fórum/Café Concerto A existente (3.300) Habitação 1.530 m2 Cinemas 5.926 m2 Comércio e Restauração 25.924 m2 Casino 8.898 m2 Welcome Desk 260 m2 Museu 1.500 m2 Espaços exteriores:
Públicos
Semi-públicos
4.510 m2
1.790 m2Estacionamento:
Parque Mayer (4 pisos subsolo/2450 lugares)
Av. Liberdade (2 pisos em subsolo/420 lugares)
68.257 m2
12.550 m2 - B. As condicionantes do IPPAR foram:
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Estudos que, de forma inequívoca, esclareçam acerca da possibilidade de restauro/recuperação/ requalificação do edifício do Capitólio e da sua refuncionalização numa perspectiva cultural que retome a sua vocação primeira; (isto porque na memória descritiva apresentada, o IPPAR considerou não ser claro o que se entendia por “reconstrução integral” do Capitólio);
- Estudos fundamentados que esclareçam acerca dos impactes ambientais da construção nova no Jardim Botânico
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O PCP entendeu que sem a elaboração de um Plano de Pormenor, nenhuma aprovação de um pedido de informação prévia para o local faria sentido. Participaram o facto ao Ministério Público junto do Tribunal Administrativo. Entretanto, a deliberação de Câmara não teve mais desenvolvimentos por parte do promotor e perdeu a validade passado um ano sobre a sua aprovação.
Quanto, na sequência da aprovação da proposta nº 272/2003 em 25/06/2003, se inicia o processo de avaliação dos terrenos do Parque Mayer e da Feira Popular, são utilizados para efeitos de cálculo, os parâmetros do requerente Bragaparques e não os limites impostos na informação dos serviços.
Quando através da proposta 112/04 é aprovada a revogação da proposta 272/2003, quaisquer eventuais direitos adquiridos pela BragaParques através do pedido de informação prévio já tinham caducado.
Entretanto Jorge Sampaio vetou a possibilidade de implantação de um casino no Parque Mayer.
Proposta 272/2003 – Aprovada em Câmara a 25/06/2003 com 13 votos a favor e 3 abstenções do PCP. Aprovada em Assembleia Municipal a 22/07/03 com a abstenção do PCP e votos favoráveis das restantes bancadas.
Aprova a permuta com a BragaParques dos terrenos do Parque Mayer por uma parcela de terreno em Entrecampos com capacidade de construção acima do solo de 46.5000 m2; constitui um direito de superfície por 99 anos a favor da Bragaparques, sobre um parque de estacionamento a construir no subsolo dos terrenos do Parque Mayer; constitui um direito de superfície por 99 anos a favor da Bragaparques, sobre um parque de estacionamento a construir no subsolo de terrenos na Av. Liberdade; determina a instalação de um Parque de Diversões na parcela remanescente de Entrecampos, a ser totalmente instalado pela BragaParques; estipula que o valor dos bens e direitos a permutar seja estabelecido através de avaliação a efectuar por uma equipa de três peritos; estipula que o diferencial que eventualmente venha a surgir entre o valor dos imóveis e direitos a permutar seja pago em dinheiro pela parte devedora à parte credora;
Foi introduzido em reunião de CML uma alteração à proposta inicial (alteração proposta pelo PCP) que estipulava que os 46.500m2 eram “sem prejuízo da sua submissão a plano específico de ordenamento, e na qual se inclui a área dos equipamentos aí existentes”
Proposta 112/2004 – Aprovada por unanimidade em Câmara e em Assembleia Municipal em 15/03/2003 e 06/04/2004, respectivamente.
Revoga a anterior proposta 272/2003; confia à EPUL os estudos de renovação urbana da zona do Parque Mayer, através da feitura de um plano de pormenor; compromete-se a promover até Junho de 2004, debates públicos sobre a recuperação do Parque Mayer, com a participação de residentes e empresários da zona, de Juntas de freguesias, de Associações Profissionais e Instituições culturais da cidade;
Quanto ao processo de avaliação dos terrenos decorrente da proposta 272/2003, ele abortou a meio.
As avaliações apresentadas como anexo da proposta 112/2004 serviam apenas para ilustrar a impossibilidade do acordo ir para a frente; foram encomendadas pelas duas partes e eram avaliações genéricas, só para se ter uma ideia dos valores em causa no Parque Mayer e na Feira Popular (no fundo, não passavam de cálculos grosseiros).
Para o Parque Mayer foram apresentadas quatro avaliações, duas da BragaParques e duas da Câmara:
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Uma das avaliações da BragaParques estipulava valores entre 68 milhões e 63 milhões; uma outra, valores entre 66 milhões e 58 milhões.
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Quanto às avaliações encomendadas pela CML, estipulavam valores à volta dos 60 milhões para o Parque Mayer, valor que o próprio Santana Lopes considerou demasiado elevado na reunião de Câmara onde se discutiu a proposta 112/2004.
Para os terrenos de Entrecampos, foram apenas apresentadas duas avaliações da Câmara.
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Uma delas, sem apresentar o programa funcional, chegava ao valor de 1250€/m2 de edificabilidade.
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A outra, apresentando um programa funcional que resultou de “conversas informais com os serviços”, assumia que os valores apresentados teriam de ser sujeitos a posterior avaliação com base em parâmetros reais, e chegava a um valor grosseiro de cerca de 802€/ m2 de edificabilidade. Nenhuma avaliação entrou em linha de conta com os valores dos direitos de superfície dos estacionamentos, ou com valores das taxas urbanísticas a pagar pela BragaParques à CML.
O Parque de Diversões previsto na proposta 272/2003, era aparentemente a contrapartida exigida pela CML e ficaria totalmente a cargo da BragaParques (se lermos a minuta de contrato é o que se deduz da alínea b) da clausura 2ª). Numa das avaliações da BragaParques para o Parque Mayer, existia, anexo ao documento, um breve esboço dos preços unitários de materiais construção para o espaço. Mas ele nunca foi realmente quantificado em termos globais.
Depois da aprovação da proposta 272/2003, a própria BragaParques voltou atrás no acordo, e por isso nunca se efectivaram as avaliações oficiais aprovadas na proposta 272/2003. Existe mesmo no processo uma carta de então chefe de gabinete do presidente Santana Lopes, Miguel Almeida, dirigida ao Presidente do Tribunal da Relação de Lisboa, referindo o seguinte:
“Para avaliação dos edifícios, direito de superfície e instalação do equipamento supra referidos, foi projectada a constituição de uma equipa de três peritos, um dos quais, por sugestão da CML, designado por V. Exa.”
“Contudo, por vicissitudes várias, nas quais este tipo de negócio é pródigo, entendeu a supra mencionada sociedade (Sociedade P. Mayer Investimentos Imobiliários S.A.), que num primeiro momento não deveria vincular-se a uma avaliação estabelecida naqueles termos, pelo que se acordou que cada uma das partes envolvidas no negócio procederia à sua própria avaliação, isto sem prejuízo de, numa fase posterior, a equipa de peritos ser chamada a pronunciar-se sobre os resultados dessas avaliações”. Esta fase posterior nunca chegou a existir porque o processo entretanto abortou.
Proposta 270/2004 – Aprova em 28/04/2004 a elaboração do Plano de Pormenor na Modalidade Simplificada, designado Plano de Alinhamento e Cérceas da Av. da República, por maioria, com a abstenção do PS, que considerava ser necessário um outro tipo de Plano de Pormenor.
Proposta 736/04 – Aprovada em Câmara, com 9 votos a favor e 7 contra (4 do PCP e 3 do PS) em 9/12/2004 e chumbada na Assembleia Municipal em 11/01/2005 com os votos contra do PCP, PS, PEV, BE.
Propunha a constituição de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) entre a EPUL, BragaParques e o Banco Espírito Santo, a passagem dos terrenos da EPUL no Restelo e dos terrenos de Entrecampos para o FII, estipulava uma área de construção de 50.000 m2 no Parque Mayer e uma área de construção de 120.000 m2 em Entrecampos, para efeitos de cálculo do negócio. Estipulava o custo total do equipamento cultural em 134 milhões de euros, valor a acertar posteriormente. A proposta foi rejeitada na A.M. por manifesto prejuízo da EPUL com a operação. Aliás, convêm recordar que uns meses antes, o anterior Presidente da EPUL fora demitido por Santana Lopes, por se opor à operação.
Primeiras Propostas 36/05 e 37/05 – A 1ªs proposta 36/05 e 37/05 foram apresentadas na reunião de câmara de 26/01/05 pelo então Presidente Carmona Rodrigues e foram adiadas.
Na sequência desta reunião, foi distribuído à oposição, os esboços de Frank Guery para o Parque Mayer e o seu quadro de áreas em estudo. Os valores destes quadros não foram tidos em conta nem na primeira proposta nº 36, nem na segunda.
As áreas de pavimento previstas no estudo de Frank Guery são, grosso modo, as seguintes:
Projecto Cultural – 21.139 m2
Projecto Comercial – 20.642 m2
No projecto cultural existe uma área de 900 m2 de anfiteatro exterior que poderá ser considerada em parte como espaço exterior. Por isso e para simplificar, a área de pavimento prevista para o Parque Mayer andará à volta de 41.000 m2, dos quais apenas 20.642 m2 são área vendável.
A primeira proposta 36/05 pretendia aprovar a permuta dos terrenos do Parque Mayer por terrenos na Feira Popular, vendendo ainda por ajuste directo, os terrenos remanescentes na Feira Popular, à BragaParques.
Para os terrenos do Parque Mayer era atribuído um valor de 1200€/ m2 de edificabilidade, para uma edificabilidade de 50.000 m2, independentemente do seu uso. O valor por m2 de edificabilidade era supostamente fundamentado nas avaliações anexas à proposta 112/2004, que aparecem nos considerandos da proposta n.º 36, página 5, como “avaliações oportunamente efectuadas por entidades independentes”.
Para os terrenos de Entrecampos, com uma área de edificabilidade de 120.000 m2, não foram apresentados quaisquer cálculos justificativos dos valores a que se chegou por m2 de edificabilidade. Estavam também supostamente fundamentados nas avaliações grosseiras da proposta 112/2004, muito embora não se soubesse então quais os usos atribuídos (se habitação, escritórios ou comércio, por exemplo).
Para os terrenos de Entrecampos foram apresentados dois valores. Para os terrenos relativos à permuta com os terrenos do Parque Mayer, um valor de 895,52€/m2 de edificabilidade, ao qual acresceriam posteriormente os valores a pagar de TRIU.
Para os terrenos relativos ao ajuste directo, um valor de 950€/m2 de edificabilidade, valor que se considerou como já tendo a TRIU incluída. (não é dada nenhuma explicação sobre a inclusão da TRIU no m2 de edificabilidade, nem de que forma se chegou a este valor).
Destes valores resultava a seguinte operação: a CML permutava 50.000 m2 de edificabilidade no Parque Mayer, por 67.000 m2 de edificabilidade em Entrecampos e vendia ainda à Bragaparques, por ajuste directo, 53.000 m2 de edificabilidade nos terrenos remanescentes, do que resultaria um encaixe de 50.350.000 € para a CML. A TRIU a pagar pelos terrenos relativos à permuta seria calculado mais tarde. A CML não exigia nenhuma contrapartida pelo negócio, seja na forma de cedências obrigatórias ou de compensações. A proposta foi retirada.
A proposta 37/2005 propõe a atribuição à EPUL da execução do projecto de arquitectura, o loteamento e urbanização das parcelas de terreno que constituem o Parque Mayer e a construção dos equipamentos culturais que nele se integrarão, através de contratos-programa
2ª Proposta 36/05 e 37/05 do Presidente – A 2ª proposta 36/05 foi “criada” durante a reunião de Câmara de 04/02/05 e surgiu depois de uma interrupção da reunião de Câmara, para os vereadores Vasco Franco, Fontão de Carvalho, Carmona Rodrigues e alguns técnicos se reunirem, alterando a proposta original do Presidente.
O nº da proposta manteve-se o mesmo mas o seu conteúdo foi alterado. A proposta nº 36 foi aprovada apenas com os votos contra do PCP na Câmara e apenas com os votos contra do PCP e PEV na Assembleia Municipal, em 01/03/2005. A nossa base argumentativa baseou-se sempre na impossibilidade de atribuir um valor aos imóveis sem que os respectivos planos de pormenor definissem primeiro os usos para os locais.
Na mesma reunião de Câmara, o PS apresentou duas propostas, a 36-A e a 37-A, que eram alternativas às primeiras propostas do presidente, mas que não chegaram a ser sequer discutidas. Foram retirada pelo PS, em função da incorporação dos pontos 3 e 4 da sua proposta na proposta nº 36 do presidente, segundo consideraram na altura.
Esta 2ª proposta 36/05 aprovou a permuta dos terrenos do Parque Mayer por terrenos em Entrecampos; aprovou a venda do terreno remanescente em Entrecampos em hasta pública; aprovou as condições gerais da hasta pública (onde não constava nenhum direito de preferência a atribuir à BragaParques);
A permuta teve como base os seguintes cálculos:
Para os terrenos do Parque Mayer, considerou-se uma área de edificabilidade de 50.000 m2 dos quais 18.000 m2 seriam relativos a equipamentos culturais, e 32.000 euros a outros usos.
Para os m2 de edificabilidade cultural atribuiu-se um valor de 901,48 € o m2 (valor no mínimo estranho, não só pelo seu pormenor como pela ausência de justificação a fundamentá-lo). Daqui resultaria um valor de 16.226.640 euros para a parte cultural do terreno.
Para os restantes 32.000 m2, um valor de 1.200 m2/m2 donde resultou um valor de 38.400.000 euros.
Assim, os terrenos do Parque Mayer valeriam 54.626.640 euros, segundo a proposta.
Para os terrenos de Entrecampos, considerou-se uma área de edificabilidade de 120.000 m2, sem qualquer tipo de referência ao seu uso específico (se para habitação, escritórios ou comércio).
Na página 6 da proposta considera-se que o valor por m2 de edificabilidade dos terrenos de Entrecampos é de 910 euros/m2, donde resultaria uma valor total para os terrenos de 109.200.000 euros. Não se compreende este considerando, já que o texto deliberativo apresenta valores diferentes para os mesmos terrenos (ver página 9). É o texto deliberativo, no entanto, que conta.
No texto deliberativo, apresenta-se para os terrenos de Entrecampos os mesmos valores da anterior proposta nº 36, ou seja, 895,52 €/ m2 para os terrenos relativos à permuta com o Parque Mayer e 950 euros/m2 para o terreno remanescente (com TRIU incluída). O calculo de cada área foi obtido da mesma forma que na primeira proposta do Presidente, ou seja:
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54.626.640€/895,52€ = 61.000 m2. (área de pavimento de parte do terreno de Entrecampos sujeito a permuta com a Bragaparques)
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120.000m2-61.000m2= 59.000 m2 (área de pavimento de parte do terreno de Entrecampos sujeito a hasta pública)
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59.000 m2 x 950 €= 56.50.000 euros (valor mínimo de licitação da hasta pública)
No texto da proposta criada em reunião, deixa de ser feita referência ao pagamento da TRIU para os terrenos de Entrecampos relativos à permuta com os do Parque Mayer, referência esta que era explícita na primeira proposta nº 36 do Presidente. Posteriormente, na reunião Câmara seguinte, Fontão de Carvalho garantiu que a TRIU relativa aos terrenos permutados, seria paga.
De referir que, quer a primeira proposta, quer a segunda proposta nº 36, permite-nos concluir o seguinte absurdo: para a CML o valor m2 de edificabilidade de área cultural no Parque Mayer vale mais do que o valor m2 de edificabilidade de habitação, escritórios ou comércio em Entrecampos. A proposta de permuta aprovada aceitou trocar, sem nenhuma contrapartida, terrenos para cultura a 901,48€/m2, por terrenos para qualquer outro uso em Entrecampos a 895,52€/m2.
Proposta 307/2005 – Aprova o projecto de loteamento de Entrecampos/Feira Popular com sete votos contra (4 do PCP e 3 do PS) onde foram apenas constituídos dois lotes para o local, um lote relativo à permuta com a BragaParques e outro lote relativo ao terreno sujeito a hasta pública. Aprovada em 3/06/2005.
5 de Julho de 2005 – É lavrada escritura de permuta dos terrenos do Parque Mayer com um dos lotes da Feira Popular.
15 de Julho de 2005 – É realizada a hasta pública do lote de terreno de Entrecampos,
As duas empresas que oferecem o preço mais alto (Barcelos & Fonseca – Comércio e Serviços com 69.000.100 euros e a Barcelos & Fonseca Imobiliária com 69.000.001 euros), desistem do concurso, a meio do processo.
A terceira empresa que apresentava o valor mais alto foi a sociedade de Construções João Bernardino SA (61.950.000 euros) mas a BragaParques (que apenas ofereceu 57.171.000 euros) exerce o direito de preferência sobre a proposta de Bernardino Gomes, com base numa carta que terá escrito ao Presidente Carmona Rodrigues. O Presidente da Assembleia Municipal fez distribuir a referida carta aos deputados municipais, antes da votação da proposta nº 36 em Assembleia Municipal (antes de 01/03/2005).
Nesta carta a BragaParques dizia concordar com os termos da proposta nº 36/2005 desde que pudesse exercer o direito de preferência na hasta pública e desde que, para os terrenos de Entrecampos sujeitos a hasta pública, fosse constituído apenas um lote. Esta carta não fazia parte do texto deliberativo da proposta nº 36 e foi distribuída como informação adicional aos senhores deputados municipais.
O júri da hasta pública considerou-a mesmo assim válida e permitiu à BragaParques o exercício do direito de preferência. O júri aceitou ainda a desistência dos melhores licitadores, sem contestação.
20/07/2005 – Em reunião de Câmara, Vasco Franco anuncia que pretende agendar uma proposta de anulação da hasta pública baseado no facto de ter havido retirada de propostas durante a hasta pública por parte de duas empresas e também porque tinha sérias dúvidas sobre o direito de preferência exercido pela BragaParques.
Na sequência disto, Santana Lopes (que entretanto voltara à Presidência da Câmara) distribui a carta da BragaParques com o despacho do presidente da AM para distribuição aos deputados municipais.
Após o debate que se seguiu, face aos argumentos de Fontão de Carvalho e de Helena Lopes da Costa (que esteve presente na hasta pública e foi quem nomeou o júri) defendendo que a anulação desta hasta poderia constituir um prejuízo ainda maior para o município, uma vez que os valores já eram conhecidos na praça, Vasco Franco não apresenta a proposta.
O PCP nesta reunião anunciou que iria agir judicialmente no sentido de impugnar e anular aquele acto.
27/07/2005 – Depois de declarações públicas do Presidente da Assembleia Municipal, afirmando que iria entregar todo o processo Parque Mayer/Entrecampos à Procuradoria-geral da República, Tribunal de Contas e Inspecção Geral da Administração do Território, Santana Lopes anuncia em reunião de Câmara que enviou para a Procuradoria, Geral da República, Tribunal de Contas e Inspecção Geral da Administração do Território todo o processo da hasta pública do lote de Entrecampos e declara que desconhecia a existência de um direito de preferência.
Proposta 502/2005 – aprova as alterações no regulamento do património de forma a impedir que, de futuro, as situações de desistência ocorridas na hasta pública de Entrecampos, não se voltem a repetir, ou, no caso de acontecerem, produzam prejuízo aos proponentes que desistirem, através de cauções. É uma proposta do PS, em substituição da outra, anteriormente anunciada, para anulação da hasta pública. Foi aprovada por unanimidade a 31/08/2005 na CM e em 13/09/2005 na AM.
1/08/2005 – A CDU entrega ao Procurador junto do Tribunal Administrativo de Lisboa participação de factos relativos á permuta do Parque Mayer e à hasta pública de Entrecampos que considera lesivos do interesse público e passível de actuação do Ministério público
No mesmo dia, entrega também ao Sr. Inspector da Brigada de Combate ao Crime Económico e Financeiro da Polícia Judiciária idêntica participação.
6/08/2005 – O Presidente da Assembleia Municipal, Modesto Navarro, entregou na Procuradoria-geral da República, Tribunal de Contas e Inspecção Geral da Administração do Território todo o processo relativo á permuta e à hasta pública de Entrecampos.
24 de Janeiro de 2007
Os Vereadores do PCP